東京圏を含む大都市市場で上昇幅拡大

国土交通省が2026年9月15日に発表した都道府県地価調査では、東京圏を含む三大都市圏の地価上昇幅が拡大した。全国でも住宅地、商業地、全用途平均が5年連続で上昇しており、大都市の土地価格は引き続き不動産市場の重要な指標となっている。ただし、この調査は土地の価格を対象とするものであり、中古マンションの成約価格や新築住宅の販売価格そのものを示すものではない。東京の住宅購入市場を分析する際には、こうした統計の対象の違いに注意が必要だ。

土地価格とマンション価格を分けて考える

東京のマンション価格には土地の持分だけでなく、建物の築年数、専有面積、管理状態、修繕積立金、立地条件など多くの要素が反映される。地価上昇は開発用地の取得費用に影響する可能性があるが、既存マンションの価格を一律に押し上げるとは限らない。また、同じ東京圏でも都心部と郊外では住宅需要の構造が異なる。通勤利便性を重視する実需層と、賃料収入を重視する投資家では、価格に対する評価基準も異なる。

外国人購入者に求められる価格検証

海外から東京の不動産を購入する場合、円建ての物件価格だけでなく、自国通貨からの換算額や取得後の維持費も重要になる。投資用マンションでは管理費、修繕積立金、固定資産税、空室期間などを差し引いた収益を把握する必要がある。2026年の地価調査は東京圏の上昇基調を示したが、個々の物件の割安さまで保証するものではない。今後は土地価格の推移に加え、中古住宅の成約価格と賃料の変化が市場判断の焦点となる。