政策金利は0.75％程度

日本銀行は7月30、31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を0.75％程度で推移させる金融市場調節方針を維持した。日銀の政策金利と住宅ローン金利は同一ではなく、住宅ローンは各銀行の資金調達、競争状況、固定・変動の金利構造などで決まる。それでも政策金利の水準と将来の方向は、銀行の短期金利や貸出条件を通じて住宅購入・不動産投資の資金コストに影響する重要な要素となる。

日銀は追加調整の可能性を示す

7月の展望レポートでは、経済・物価の見通しが実現していけば、政策金利を引き上げて金融緩和の度合いを調整していく考えが示されている。8月10日に公表された7月会合の「主な意見」も、今後の経済・物価・金融情勢を点検しながら政策を判断する姿勢を示している。このため、不動産市場では現在の0.75％という水準だけでなく、数年保有した場合の借入金利がどこまで上がり得るかというストレス分析が重要になる。

外国人・非居住者は融資条件の個別差が大きい

日本の住宅ローン商品は、国内居住者向けと非居住者向けで審査や金利、自己資金比率が大きく異なる。政策金利が同じでも、外国人の在留資格、国内所得、勤務先、購入目的、物件所在地などによって利用可能な金融機関は変わる。不動産投資では借入金利上昇によって利ざやが縮小するため、表面利回りだけでなく管理費、税金、空室、返済額を含めたキャッシュフローを見る必要がある。金利正常化局面では、融資条件そのものが物件選別を左右しやすくなる。