21～35年、融資率9割以下で3.29％

住宅金融支援機構が公表している2026年8月資金受取分の金利情報によると、新機構団信付きフラット35の借入期間21年以上35年以下では、融資率9割以下の金利範囲が年3.290％～5.570％で、最も多い金利は3.290％となった。融資率9割超では年3.400％～5.680％、最頻金利は3.400％である。フラット20では融資率9割以下が2.970％、9割超が3.080％。長期固定型でも借入期間や自己資金割合によって適用水準が異なる。

高額住宅では小さな金利差も総返済へ累積

住宅価格が数千万円から1億円規模になると、金利差は毎月返済だけでなく20年、30年単位の総支払額に影響する。融資率9割を超えるかどうかでも最頻金利が異なるため、頭金をどの程度用意するかは購入価格だけでなく借入条件にも関係する。また住宅購入後にはマンション管理費、修繕積立金、固定資産税、保険、設備更新などの費用が続く。金融機関から借りられる上限と、無理なく保有できる物件価格を同じと考えないことが重要だ。

投資用物件には利用できない点を明確に区別

住宅金融支援機構はフラット35について、投資用物件の取得資金には利用できないと明記している。したがって海外投資家が賃貸用区分マンションや一棟収益物件を購入する際、3.29％という住宅ローン金利をそのまま投資用融資の前提に使うことはできない。また外国人が日本不動産を所有できることと、日本の住宅ローン審査に通ることも別問題である。実際の融資条件は居住状況、収入、自己資金、物件、金融機関の審査によって異なるため、自住用と投資用の資金調達を分けて判断する必要がある。