21～35年の最頻金利は3.46％

住宅金融支援機構が9月1日に更新したフラット35の金利情報によると、2026年9月の返済期間21年以上35年以下の金利範囲は年3.46～5.69％で、最頻金利は3.46％となった。15年以上20年以下のフラット20は最頻3.14％、36年以上50年以下は3.70％。フラット35は借入時に返済終了までの金利が確定する全期間固定型で、変動金利とは異なり将来の政策金利上昇による返済額変動を避けられる。その代わり、借入時点の固定金利水準が毎月の返済額に直接反映される。

条件次第では当初5年間1％引下げ

住宅性能や家族構成などに応じてポイントを組み合わせる金利引下げ制度も設けられている。住宅金融支援機構が示す2026年9月の例では、融資率9割以下、新機構団信付きで計4ポイントが適用され、年1.0％の引下げを受ける場合、フラット35は当初5年間2.46％、6年目以降3.46％となる。ZEHなど住宅性能による優遇もあるため、表面上の基準金利だけでは実際の借入金利を判断できない。

価格上昇と金利上昇の二重負担

住宅購入者にとって現在の最大の論点は、物件価格と資金調達費用が同時に上昇していることだ。借入額が大きい東京などでは、金利差が長期返済総額に大きく影響する。外国人の場合、フラット35を含め住宅ローンの利用条件は金融機関や在留・所得状況によって異なり、非居住者が一般的な居住用ローンを利用できるとは限らない。また、フラット35は投資用物件の取得資金には利用できないと機構が明記している。