主要都市44地区で下落ゼロ

国土交通省が公表した2026年第1四半期の地価LOOKレポートで、全国の主要都市にある高度利用地44地区すべての地価が2026年1月1日から4月1日にかけて上昇した。横ばい、下落となった地区はなかった。44地区のうち42地区は前期比0～3％の上昇、2地区は3～6％の上昇だった。住宅地は16期連続、商業地は9期連続で調査対象全地区が上昇しており、金利環境が以前より厳しくなっている中でも、都市部の不動産需要が価格を支えていることが確認できる。調査対象は東京圏21地区、大阪圏11地区、名古屋圏4地区、地方圏8地区で、特定の一都市だけではなく幅広い地域に上昇が広がっている点が特徴だ。

マンション、ホテル、店舗需要が地価を支える

国土交通省は住宅地について、交通利便性や住環境に優れた地区でマンション需要が引き続き堅調だったことを主な上昇要因としている。商業地では、再開発の進展に加え、国内外からの観光客増加を背景に店舗・ホテル需要が堅調で、オフィス需要も底堅く推移した。つまり現在の都市地価は住宅購入需要だけで動いているのではなく、観光、宿泊、オフィス、再開発など複数の需要が重なっている。海外投資家が日本の収益不動産を見る場合も、単純な表面利回りだけではなく、立地周辺の再開発、ホテル需要、賃料水準、将来供給を合わせて見る必要性が高まっている。

価格上昇局面では取得価格と収益性の両方が焦点

地価上昇は既存所有者にとって資産価値を支える材料となる一方、新規購入者には取得価格の上昇として表れる。特に都心マンションや商業物件では、物件価格の上昇が賃料上昇を上回れば投資利回りが低下する可能性があるため、価格上昇そのものを投資判断の根拠にすることはできない。外国人・非居住者の場合は為替変動も取得価格と売却時の収益に影響する。なお、国土交通省は2026年度から地価LOOKの公表を半期ごとに変更しており、次回は2026年11月下旬ごろに第2・第3四半期の結果を公表する予定としている。今後は上昇地区数だけでなく、上昇率が加速する地域と鈍化する地域の差が重要な確認点となる。