変更から2年以内の登記が義務

法務省は9月7日、職権による住所等変更登記、いわゆる「スマート変更登記」に必要な検索用情報の申出案内を更新した。2026年4月1日から、不動産の所有権登記名義人は住所や氏名・名称が変わった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を行うことが法律上の義務となっている。正当な理由なく義務に違反すると5万円以下の過料の対象となる可能性がある。制度開始前に変更が生じ、まだ登記していないケースについても対象となり、2028年3月末までの対応が必要とされている。

検索用情報を申し出れば法務局が変更を確認

負担軽減策として始まったのがスマート変更登記だ。所有者が氏名、生年月日などの検索用情報をあらかじめ申し出ることで、法務局が住民基本台帳ネットワーク等を利用して住所変更を確認し、条件を満たす場合に職権で変更登記を行う。法務省の9月7日更新では、2026年10月5日以降に検索用情報の申出を行う場合、国籍等の情報も申出事項になることが示された。法務省は、この国籍等の情報を相続時の準拠法確認の基礎情報として説明している。

海外居住者は保有物件ごとの登記状態を確認

日本国外に転居した所有者や外国人投資家にとって、住所変更後も日本の登記簿上の住所をそのままにしているケースは特に注意が必要だ。売却や相続の直前になって変更登記が必要と判明すると、海外書類の取得や本人確認を含め手続きが複雑になる可能性がある。制度は国籍を問わず所有権登記名義人に関係するため、日本に複数物件を保有する非居住者も、各物件の登記事項と現在住所が一致しているかを整理しておく意味が大きい。