地址或姓名变更后原则上两年内登记
日本法务省9月7日更新了用于“智能变更登记”的检索信息申报说明。自2026年4月1日起，日本房地产所有权登记名义人的地址、姓名或法人名称发生变化后，原则上必须在变更日起两年内办理变更登记。无正当理由未履行义务的，可能面临5万日元以下的行政罚款。新制度实施前已经发生地址或姓名变更但尚未更新登记的情况同样受到规定约束，过渡期原则上截止到2028年3月底。
智能变更登记可减少业主重复申请
为了降低业主负担，日本建立了智能变更登记制度。所有人事先提交姓名、出生日期等用于检索的信息后，法务局可以利用政府相关信息确认地址变化，并在满足条件时依职权更新不动产登记。法务省9月7日更新的说明还明确，自2026年10月5日起提交检索信息申请时，部分情况下还需填写国籍或规定地区信息。法务省说明，这些信息可作为发生继承时确认适用法律的基础资料。
海外业主尤其需要检查登记地址
如果购买日本房地产后搬到海外，或者在日本持有多套房产，登记簿地址是否仍为旧地址值得尽早确认。若直到出售或继承前才发现地址没有更新，可能需要在海外取得证明文件，并增加本人确认和登记手续的复杂度。该义务针对房地产所有权登记名义人，并不是只针对日本国籍人士，因此外国人和非居民业主同样需要关注自己名下日本物业的登记状态。