掲載価格は前年比21.9％上昇

LIFULLは9月8日、LIFULL HOME'Sに掲載された物件データを集計した2026年8月の価格動向を公表した。東京23区のファミリータイプ中古マンションの平均掲載価格は1億2,018万円で、前月比1.4％、前年同月比21.9％上昇し、同調査で過去最高を更新した。東京都下も4,192万円となり過去最高だった。都心部を中心とした中古マンション価格の高止まりが続いていることを示す数字であり、海外投資家が東京市場に参入する際の取得価格も一段と高い水準になっている。

問い合わせ物件は7,481万円、掲載価格とは大きな開き

一方、東京23区でユーザーから問い合わせが入ったファミリータイプ物件の平均価格は7,481万円だった。前年同月比では17.5％上昇しているものの、掲載価格1億2,018万円とは大きな差がある。これは単純に同一物件の値引き幅を示す数字ではなく、掲載物件全体と実際に反響を得た物件群の構成が異なるためだ。それでも、買い手がどの価格帯に反応しているかを見るうえでは重要な情報であり、売出価格の上昇だけで東京の実需を判断しないことが必要となる。

海外購入者は単価だけでなく流動性を確認

東京23区のマンションは国際的にも比較しやすい投資商品だが、価格上昇局面ほど出口戦略の精度が求められる。購入時には駅距離、築年、専有面積、管理費・修繕積立金、賃貸需要に加え、同一マンションや周辺エリアの成約履歴を確認する必要がある。掲載価格が最高値を更新している一方で、実際の問い合わせ価格帯には差があるため、売主希望価格、買主の反応、最終成約価格を分けて把握することが、2026年の東京中古マンション市場を読むうえで重要になる。