挂牌价格同比上涨21.9%

LIFULL于9月8日发布基于LIFULL HOME'S房源数据统计的2026年8月价格报告。东京23区家庭型二手公寓平均挂牌价格达到1亿2018万日元，环比上涨1.4%，同比上涨21.9%，刷新该调查历史最高纪录。东京23区以外地区的平均挂牌价格也达到4192万日元并创下新高。这说明东京及周边二手住宅的卖方报价仍处于高位，对于海外买家而言，进入东京核心住宅市场所需的资金规模进一步提高。

获得咨询的房源平均价格为7481万日元

值得注意的是，东京23区实际获得用户咨询的家庭型二手公寓平均价格为7481万日元，同比同样上涨17.5%，但明显低于整体挂牌均价。两者并不能直接理解为同一房源的议价折扣，因为挂牌房源与产生咨询的房源构成并不相同。不过，这一差距仍能反映买方更积极关注的价格区间，也说明仅观察卖方挂牌价格不足以判断东京房地产的真实需求。

海外投资需要把成交流动性纳入判断

东京公寓具有产权清晰、市场信息较丰富等特点，是海外投资者较容易理解的日本房地产类型。但在价格持续上涨时，未来转售能力的重要性进一步提高。购买时除车站距离、楼龄、面积、物业管理费和修缮基金外，还应核对同栋建筑以及附近类似房源的实际成交记录。2026年的东京市场尤其需要区分挂牌价、买方咨询价和最终成交价，避免单纯根据创新高的挂牌价格判断资产价值。