21～35年の最頻金利は年3.46％

住宅金融支援機構が公表している2026年9月のフラット35金利情報によると、返済期間21年以上35年以下の金利は年3.46％～5.69％で、取扱金融機関の中で最も多い最頻金利は年3.46％となった。15～20年は最頻金利3.14％、36～50年は3.70％となっている。フラット35は借入時に返済終了までの金利が確定する全期間固定型で、将来の金利上昇リスクを避けやすい一方、超低金利期と比べれば借入コストは大きくなっている。

金利1％の差でも長期返済では購入予算に影響

住宅価格が高止まりする中で固定金利も上昇すると、同じ物件価格でも毎月返済額と総返済額が増える。購入者は物件価格の上限だけを先に決めるのではなく、頭金、返済期間、管理費・修繕積立金、固定資産税などを含めた年間住居費から逆算する必要がある。フラット35では家族構成や住宅性能などに応じたポイント制による金利引下げがあり、条件によって当初期間の金利を引き下げられる場合がある。一方、適用条件を満たさない場合の基準金利も確認して比較することが重要だ。

投資用には利用不可、外国人は商品ごとの条件確認を

住宅金融支援機構はフラット35について、投資用物件の取得資金には利用できないと明記している。したがって、日本のマンションを賃貸運用する海外投資家が利用できる一般的な投資ローンとは性格が異なる。外国人の自己居住用住宅ローンについても、在留資格、収入、居住状況など取扱金融機関の審査条件が関係する。金利だけでなく、固定か変動か、繰上返済、団体信用生命保険、諸費用まで比較して判断する必要がある。2026年後半は政策金利と長期金利の動きが住宅ローン条件にどう波及するかが引き続き注目される。