4月改正で報告対象を拡大

財務省は2026年4月1日から、非居住者による日本国内の不動産またはこれに関する権利の取得について、外為法に基づく事後報告制度を拡大した。財務省の制度案内によると、報告対象となる取得では、非居住者は「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を取得後20日以内に、日本銀行を経由して財務大臣に提出する必要がある。2026年2月の省令改正では、従来対象外だった一部の居住用、事務所用取得や、他の非居住者から取得するケースなどについて報告範囲が見直された。

外国人かどうかではなく「非居住者」かが重要

実務上重要なのは、国籍だけで報告義務が決まるわけではない点だ。外為法では「非居住者」に該当するかどうかが基準となり、日本国籍でも海外居住状況によって非居住者となる場合がある一方、日本に生活の本拠を持つ外国人が同じ扱いになるとは限らない。さらに、取得目的や権利の種類などによって報告不要となる例外もある。財務省は報告書を取得者本人だけでなく、居住者である代理人、不動産仲介業者等が提出することも可能としている。

決済後に残るコンプライアンス手続として管理を

海外投資家の日本不動産購入では、売買契約、送金、登記が完了すると取引が終わったように見えるが、外為法上の報告が別に残るケースがある。20日という期限があるため、決済前の段階で取得者の居住者区分、取得目的、報告対象か否かを確認し、必要なら提出方法まで準備しておく方が実務上管理しやすい。これは不動産取得を禁止する制度ではなく、一定の取得について報告を求める制度である点も区別して理解する必要がある。