自住和办公用途等被纳入申报范围
日本财务省于2026年2月20日修改外国汇兑相关报告省令，并从4月1日起扩大非居民取得日本国内房地产后的事后申报范围。修改后，非居民为了居住、非营利业务或办公室用途取得日本房地产的部分交易被新增为报告对象。此外，从其他非居民处取得位于日本的房地产或相关权利的部分交易，也被扩大纳入报告制度。
关键并非外国国籍，而是是否属于“非居民”
实际操作中需要注意，日本外汇法并不是简单按照国籍判断是否需要申报，而是使用“居民”和“非居民”的法律分类。因此，日本国籍人士长期居住海外时也可能属于非居民，而外国国籍人士如果已经在日本形成一定生活和居住状态，也可能属于居民。不能简单理解为“所有外国人都适用同一申报”或“日本人一定不需要申报”，而应按照交易时的实际身份判断。
海外买家应把交割后的合规手续纳入交易计划
在日本购买房地产，签订合同、支付房款和完成所有权转移登记之后，并不一定代表全部手续已经结束。非居民还可能涉及外汇法报告、税务和物业管理等事务。此次制度调整并不是禁止外国人购买日本房地产，而是扩大政府掌握相关交易信息的事后申报制度。海外投资者在交易前应确认自己是否属于非居民、购买用途、卖方身份以及取得的房地产权利是否需要申报。