2026年4月起扩大申报范围

日本财务省自2026年4月1日起调整并扩大了非居民取得日本境内房地产或相关权利时的外汇法事后申报制度。按照财务省目前的制度说明，如果交易属于申报对象，非居民需要在取得后20日以内填写“取得日本国内房地产或相关权利报告书”，经日本银行向财务大臣提交。2026年2月公布的省令修改，对部分此前不属于申报范围的居住用途、办公用途以及从其他非居民取得房地产等情形进行了调整。

关键不是外国国籍，而是是否属于“非居民”

实际操作中需要注意，申报义务并不是单纯根据买方国籍判断，而是依据外汇法中的“非居民”定义。即使是日本国籍人士，如果长期居住海外，也可能属于非居民；相反，在日本建立生活基础的外国人也不能仅因为外国国籍就直接判断为同一类别。另外，取得目的和所取得权利类型不同，也可能存在无需申报的例外。财务省允许买方本人申报，也允许在日本的代理人，包括房地产中介等代为提交。

交房过户完成后仍可能存在合规手续

对海外买家而言，完成买卖合同、汇款、交割和所有权登记后，往往会认为交易已经全部结束，但外汇法报告可能仍然需要单独办理。由于申报期限只有20日，最好在交割前就确认买方是否属于非居民、购买目的以及是否属于申报对象，并提前安排提交方式。该制度属于信息申报制度，并不是禁止非居民购买日本房地产，这两者在理解日本外国人购房政策时需要明确区分。