4月1日から報告対象を拡大

財務省は2026年2月20日に外国為替の取引等の報告に関する省令を改正し、4月1日から施行した。非居住者による日本国内の不動産または不動産に関する権利の取得について、居住用、非営利目的の業務遂行用、事務所用に供するための不動産取得などを事後報告の対象に追加した。また、他の非居住者から日本国内の不動産またはこれに関する権利を取得する一定の場合も対象へ加えた。従来の免除範囲が縮小し、非居住者による一般的な取得でも報告要否を確認する必要性が高まった。

不動産を買えるかどうかとは別の行政報告制度

外為法上の報告義務は、外国人が日本不動産を所有できるかどうかという所有権の可否とは別問題である。外国籍であることだけを理由に一般のマンションや土地の購入が全面的に禁止されたわけではない。一方、取得後に必要な行政手続きを怠らないよう、売買契約から決済・登記後までの手続を整理する必要がある。財務省の現行案内では、対象となる非居住者は取得後の報告を日本銀行経由で財務大臣へ提出する制度となっており、居住者である代理人による提出も可能とされている。

海外買主は決済前から報告担当を決める

非居住者取引では、契約、送金、本人確認、登記に意識が集中し、決済後の行政報告が後回しになりやすい。実務上は、誰が報告要否を確認し、誰が書類を作成・提出するかを決済前に決めておく方が安全である。不動産仲介会社や日本国内の代理人が関与する場合も、売買契約上の業務と外為法報告の担当範囲を明確にする必要がある。海外投資家にとって重要なのは、日本不動産を購入できることと、購入後に行政上の義務がないことは同義ではないという点である。