2026年4月1日起扩大申报对象
日本财务省2026年2月20日修改《外国汇兑交易等报告省令》，并从4月1日起实施。修改后，非居民为居住、非营利业务执行、办公室使用等目的取得日本国内房地产的部分交易被新增为事后申报对象。此外，从其他非居民取得日本房地产或相关权利的部分交易也被纳入。过去一些普通用途房地产取得可能处于免除范围内，新规实施后，海外买家更需要在交易完成时确认自己的具体申报义务。
申报制度与外国人是否可以买房是两个问题
外汇法上的申报义务，并不等于日本禁止外国人取得房地产。此次修改没有建立外国人不得购买一般日本公寓或土地的全面禁令，而是针对符合条件的取得设置行政报告。财务省现行说明要求相关报告通过日本银行提交给财务大臣，并允许居住在日本的代理人，例如房地产中介等，代替非居民取得人办理提交。因此，所有权取得与取得后的行政手续需要分开理解。
海外买家最好在交割前明确谁负责申报
跨境房地产交易中，买家往往把注意力集中在合同、国际汇款、身份确认和登记，容易忽略交割后的行政手续。实务上，更合理的做法是在交割前确定谁负责判断是否需要申报、谁准备文件以及谁实际提交。如果日本房地产中介或其他代理人参与，也需要明确其受托范围是否包括外汇法报告。对于海外投资者来说，能够合法购买日本房地产并不意味着购买后没有任何行政义务。