一般投資家の参加拡大を受け施行規則を改正
国土交通省は8月21日、不動産特定共同事業法施行規則の一部を改正する命令を公布し、原則として同日施行した。2025年8月にまとめた「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての中間整理」を踏まえた対応である。インターネットを通じて小口の不動産投資へ参加しやすくなる中、投資家が商品の仕組みやリスクを判断するための情報を増やす方向が鮮明になった。監督上の留意事項と電子取引業務ガイドラインも合わせて改正された。
契約前説明と運用中の情報開示を強化
主な改正事項は、許可申請書等の提出部数の変更、事業参加者の保護に支障を生じるおそれがある状況等の追加、契約成立前説明事項の追加、財産管理報告書の記載事項の充実、電子取引事業者等のホームページ掲載事項の拡充である。オンラインで商品を比較し短時間で契約する投資家が増える市場では、物件所在地や想定利回りだけでなく、契約・運用・財産管理の内容が分かる情報を確保することが重要になる。一部規定には経過措置も設けられている。
小口商品と現物不動産の直接所有は別の法的構造
不動産クラウドファンディングや小口化商品は、日本のマンションや土地の所有権を通常の売買で直接取得する取引と同じではない。投資家は事業者、契約上の権利、運用期間、財産管理、途中解約、出口、損失負担などを把握する必要がある。今回の改正は日本不動産の価格を規制するものでも、一定の利回りを保証するものでもない。外国人・海外投資家が日本の小口不動産商品へ参加する場合も、「日本の不動産に投資している」という表現だけで判断せず、どの法律と契約に基づく権利を取得するのかを確認することが重要になる。