不動産特定共同事業の規則改正、8月21日施行　契約前説明と情報開示を拡充

一般投資家の参加拡大を受け規則を改正

国土交通省は8月21日、「不動産特定共同事業法施行規則の一部を改正する命令」を公布し、原則として同日から施行した。2025年8月にまとめられた「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての中間整理」を踏まえた改正で、不動産クラウドファンディングを含む小口型の不動産投資商品に一般投資家が参加する機会が広がる中、投資家が商品内容をより理解しやすい市場を整えることが目的となる。施行規則だけでなく、不動産特定共同事業の監督上の留意事項と電子取引業務ガイドラインも同時に改正された。

契約前説明、財産管理報告、HP開示を充実

主な改正内容は、許可申請書などの提出部数の変更、事業参加者の保護に支障を生じるおそれがある状況等の追加、不動産特定共同事業契約の成立前に説明する事項の追加、財産管理報告書の記載事項の充実、電子取引業務を行う事業者等のホームページへの掲載事項の充実である。国交省は一部規定について経過措置があるとしているため、既存事業者は8月21日という施行日だけを見るのではなく、自社商品にどの規定がいつ適用されるかを確認する必要がある。オンライン募集が広がる市場に合わせて、説明と継続開示を厚くする方向が明確になった。

小口投資は物件だけでなく契約構造と事業者を見る

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品は、投資家が通常の売買契約で土地や区分マンションの所有権を直接取得する取引とは法的構造が異なる。所在地や想定利回りだけでなく、事業者、財産管理、投資家の契約上の権利、運用期間、退出方法、損失が発生した場合の仕組みを理解する必要がある。今回の改正は、不動産そのものの価格を規制するものではなく、商品説明や投資家保護を強化する制度変更である。外国人・海外投資家が日本の小口商品を検討する場合も、現物不動産購入と同じ制度だと考えず、どの法律と契約形態に基づく投資なのかを確認することが重要になる。