23区平均13.2万円、1㎡当たり3899円

東日本不動産流通機構が7月17日に公表した2026年4～6月の賃貸取引動向によると、東京23区の賃貸マンション成約件数は1万8218件、平均賃料は13.2万円、平均建物面積は33.96平方メートル、1平方メートル当たり賃料は3899円だった。この統計はポータルサイトの募集賃料ではなく、REINSを通じて実際に成約した取引を集計したものだ。賃貸投資の想定賃料を検証する際、現在募集されている競合物件だけでなく、借主が実際に受け入れた成約条件を見る意味がある。

港区24.6万円、千代田区20.7万円で地域差鮮明

区別では港区が成約695件、平均賃料24.6万円、㎡単価5994円と高水準だった。千代田区は20.7万円・5549円、中央区18.7万円・4989円、渋谷区17.8万円・5227円となった。一方、足立区は10.3万円・2780円、葛飾区10.3万円・2712円など、23区内でも大きな差がある。また平均面積も区ごとに異なるため、総額賃料だけで高い・安いを比較すると実態を誤りやすい。物件評価では総額と㎡単価を併用する必要がある。

海外オーナーは表面利回りより実効NOIで見る

海外投資家が東京の区分マンションを購入する場合、販売資料には想定月額賃料が記載されることが多い。しかし実際の年間収益には空室期間、管理委託費、入居者募集費、原状回復、設備交換、固定資産税などが影響する。高い募集賃料を設定しても成約まで時間がかかれば年間収入は伸びない。REINSの成約賃料を基準に周辺事例を比較し、運営費を差し引いたNOIで取得価格とのバランスを見ることが重要だ。特に海外所有では管理会社へ委託する割合が高いため、管理条件も投資収益の一部として評価したい。