平均価格7757万円、㎡単価135.77万円

東日本レインズによると、2026年7月の東京23区中古マンション成約件数は1509件で前年同月比17.2％減少した。一方、平均成約価格は7757万円で3.4％上昇し、1平方メートル当たりの平均単価も135.77万円で2.7％上昇した。平均専有面積は56.18平方メートルで0.3％増、平均築年数は25.76年だった。成約価格が上がる一方で成約件数が大きく減っているため、単純に「東京マンション市場が強い」という一言では捉えにくい局面となっている。

価格の強さと流動性の弱さが同居

価格統計は成立した取引の平均であり、市場に出ているすべての物件の価値を示すものではない。高価格帯や条件の良い物件の成約構成が増えれば平均価格は上がり得る一方、取引件数の減少は市場で成立している売買量が縮小したことを示す。特に東京23区では駅、区、築年、階数、眺望、管理状態による価格差が大きい。海外投資家が平均7757万円という数字だけを基準にすると、港区など都心高額区と周辺区の市場を混同するおそれがある。

購入・売却では価格だけでなく成約可能性を評価

買主にとっては成約件数の減少が交渉余地につながる物件も考えられるが、人気立地や希少住戸では状況が異なる。売主側では高値を維持できる物件と、価格調整をしなければ買い手を集めにくい物件の差が広がる可能性がある。非居住者が東京の区分マンションを購入・売却する場合、平均価格だけでなく、同一マンションや近接エリアの直近成約、管理費・修繕積立金、建物管理、将来の売却対象となる買い手層まで確認することが重要だ。価格上昇と件数減少が同時に起きていること自体が、2026年夏の東京市場の特徴と言える。