平均成交总价7757万日元，每平方米135.77万日元
东日本REINS数据显示，2026年7月东京23区二手公寓成交1509套，同比下降17.2%。与此同时，平均成交总价上涨3.4%至7757万日元，每平方米平均成交单价上涨2.7%至135.77万日元。平均专有面积56.18平方米，同比增长0.3%，平均楼龄25.76年。成交价格上涨而成交数量明显减少，说明当前市场不能简单用“东京房价继续强势”一句话概括。
较高价格和较弱流动性可以同时存在
平均成交价只代表真正完成交易的物业，并不代表市场中所有挂牌房产的价值。如果成交组合中高端或条件较好的物业比例提高，即使整体交易量下降，平均价格也可能继续上涨。东京23区内部不同区、不同车站、楼龄、楼层、景观和物业管理质量之间的价格差异非常明显。海外投资者如果只根据7757万日元这一平均值判断东京市场，容易把港区等高价核心区与其他区域混为一谈。
买卖双方都需要关注成交概率，而不只是报价
成交数量下降在部分市场可能增加买方谈判空间，但热门地段和稀缺户型可能仍然保持较强竞争。对于卖方而言，能够维持高价的物业与需要调整价格才能找到买家的物业之间差距可能扩大。非居民购买或出售东京区分公寓时，应同时查看同栋楼或周边近期实际成交、管理费、修缮积立金、建筑维护状态以及未来出售时的潜在买家群。价格上涨和成交下降同时发生，正是2026年夏季东京市场值得关注的特征。