7月1日から新基準を施行

東京都は6月30日、「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」と関連する運用基準の改定を発表し、7月1日から施行した。東京都の都市開発諸制度は、公開空地の確保など公共的な貢献を行う良好な建築計画に対して容積率などを緩和する仕組みで、再開発等促進区、高度利用地区、特定街区、総合設計の4制度が含まれる。

住宅供給を都市開発の誘導条件へ

今回の改定では、民間都市開発に合わせたアフォーダブル住宅の誘導と、既存ストックを活用した地域の個性を生かすまちづくりをより強く進める方針が示された。東京都はこれまで緑化、環境負荷低減、質の高い住宅整備などを公共貢献として評価してきたが、住宅価格や賃料の上昇を背景に、手頃な住まいの確保が都市開発政策の重要テーマとして前面に出た形だ。

再開発価値は床面積だけでなく公共貢献へ

東京都心の土地や一棟ビルを評価する際、単純な指定容積率だけでは再開発ポテンシャルを判断できない場合がある。地区計画や総合設計などによる容積率緩和の可能性は、敷地条件だけでなく開発計画がどのような公共的価値を生むかと結びつく。今回の改定によって、住宅供給や既存建物活用を含む提案が開発計画の重要な要素となる可能性があり、土地所有者やデベロッパーは最新の運用基準を確認する必要がある。