J-REITは5月決算分、私募ファンドは4月決算分まで
不動産証券化協会（ARES）は8月28日、ARES Japan Property Index（AJPI）など各種不動産投資指標を更新した。AJPIの基礎データにはJ-REITの2026年5月決算分まで、私募ファンドの2026年4月決算分までが反映されている。指数は2025年11月までが確定値、2025年12月から2026年5月までが速報値である。AJPIは主要な不動産投資プレーヤーの運用実績を基にした指数で、個別物件の広告に表示される表面利回りとは性質が異なる。
個別物件の想定利回りを市場ベンチマークと比較
一棟マンションや区分投資では、年間予定賃料を売買価格で割った表面利回りが投資判断の入口になりやすい。しかし実際の投資成果は、賃貸収入だけでなく運営費や資産価値の変化も含む。AJPIを使えば、日本の機関投資家市場が生み出している不動産投資パフォーマンスを継続的に比較できる。海外投資家が大型の収益不動産やファンド案件を検討する場合、売主資料の想定数値だけでなく、より広い市場の運用実績との距離を検証する材料になる。
速報値は変更される可能性、短期の数値だけで判断しない
ARESは2025年12月以降を速報値としており、追加情報の反映により数値が変更される可能性がある。また、上場J-REITの有価証券報告書等に訂正が生じた場合、確定値が変更される場合もある。実際に2026年6月には一部ファンドの物件データ誤りを受け関連指標の修正も行われた。指数利用時には最新版を確認し、一つの期間だけを将来予測として扱わないことが重要だ。個別投資では取得価格、実賃料、空室、運営費、借入条件、修繕、出口流動性を別途精査する必要がある。