全国44地区で上昇、横ばい・下落はゼロ

国土交通省が6月26日に公表した2026年第1四半期の地価LOOKレポートによると、1月1日から4月1日までの主要都市の高度利用地44地区はすべて地価が上昇した。住宅地と商業地を合わせて全調査地区が上昇するのは9期連続で、横ばい、下落はいずれもゼロだった。変動率区分では42地区が0％超3％未満、銀座中央と品川駅港南口の2地区が3％以上6％未満となった。調査対象は東京圏21地区、大阪圏11地区、名古屋圏4地区、地方圏8地区であり、上昇は東京都心だけに限定された現象ではない。

住宅需要に加え店舗・ホテル・オフィスが土地を下支え

住宅地では利便性や住環境に優れた地区でマンション需要が堅調だったことから、16期連続で全地区が上昇した。商業地も9期連続で全地区が上昇し、国交省は再開発の進展、国内外からの観光客増加を背景とする店舗・ホテル需要、底堅いオフィス需要を主な要因に挙げている。都市中心部では住宅、宿泊、商業、オフィスが限られた土地を競う構造が続く。既存所有者にとっては資産価値を支える一方、新規取得者には土地原価や開発コストの上昇として表れる。

海外投資家は地価上昇と投資利回りを分けて判断

外国人・海外投資家にとって広範な地価上昇は日本の都市不動産に需要が残っていることを示す材料だが、価格上昇がそのまま投資収益の改善を意味するわけではない。物件価格が賃料やNOIより速く上がれば取得時利回りは低下し、融資利用時には金利負担も加わる。円相場だけで割安性を判断するのではなく、取得単価、賃料、空室、運営費、資金調達条件、将来の売却流動性を一体で検証する必要がある。2026年度から地価LOOKは半期公表となり、次回は11月下旬頃の予定で、上昇の広がりが維持されるかが焦点となる。