44个地区全部上涨，没有持平或下跌
日本国土交通省6月26日公布2026年第一季度地价LOOK报告。2026年1月1日至4月1日期间，44个主要城市高度利用地区全部出现地价上涨，住宅和商业地区已经连续第9期实现所有调查地点上涨。42个地区涨幅处于0%以上、3%以下，银座中央和品川站港南口两个地区处于3%以上、6%以下。调查覆盖东京圈21个、大阪圈11个、名古屋圈4个和地方圈8个地区，因此本轮上涨并不是只发生在东京核心区。
住宅、酒店、商业和办公需求共同支撑土地价格
住宅地区连续16期全部上涨，国土交通省指出交通便利、居住环境良好的区域公寓需求依然稳定。商业地区也连续9期全面上涨，主要背景包括再开发推进、国内外游客增加、商铺及酒店需求稳定，以及办公需求保持韧性。在城市核心区域，住宅、酒店、商业和办公项目共同竞争有限的优质土地，因此土地取得成本容易上升。对于现有业主，这有利于支撑资产价值；对于新的买家和开发商，则意味着更高的进入成本。
海外投资者应把地价上涨和投资收益分开判断
地价广泛上涨可以反映市场需求仍有支撑，但不意味着投资收益一定同步提高。如果买入价格上涨速度超过租金和NOI增长，取得时收益率可能下降，使用贷款还需要承担融资成本。海外投资者不能只因为汇率变化就判断日本房地产便宜，而应同时比较买入单价、租金、空置、运营费用、融资条件以及未来出售流动性。2026年度起地价LOOK改为半年发布，下一次预计在11月下旬左右公布，届时上涨范围和速度是否延续将成为重要观察指标。