44地区すべて上昇、横ばい・下落はゼロ

国土交通省が6月26日に公表した2026年第1四半期の地価LOOKレポートによると、2026年1月1日から4月1日までの主要都市の高度利用地など44地区はすべて地価上昇となった。住宅地と商業地を合わせて全地区が上昇するのは9期連続で、横ばい、下落はいずれもゼロだった。変動率別では42地区が0％超3％未満、2地区が3％以上6％未満となり、後者はいずれも商業地の銀座中央と品川駅港南口だった。調査対象は東京圏21地区、大阪圏11地区、名古屋圏4地区、地方圏8地区で、価格上昇が東京中心部だけに限定された現象ではないことも確認できる。

住宅地は16期連続全面高、商業地も9期連続

住宅地では調査対象すべてが16期連続で上昇した。国交省は、利便性や住環境に優れた地域でマンション需要が堅調だったことを背景として挙げている。商業地も9期連続ですべて上昇し、再開発事業の進展、国内外からの観光客による店舗・ホテル需要、堅調なオフィス需要などが地価を支えた。都市部では住宅、商業、宿泊、オフィスといった複数用途が限られた土地を競う構図があり、駅周辺や再開発地区では土地取得価格が住宅開発の採算にも影響しやすい。地価上昇の背景を分析する際は、単に住宅不足だけでなく、都市機能全体への需要を見る必要がある。

価格上昇と投資収益の改善は同義ではない

既存所有者にとって地価上昇は資産価値を支える材料になるが、新たな購入者には取得コストの上昇となる。収益物件では、土地・建物価格が賃料やNOIより速く上昇すれば投資利回りが低下する可能性があり、「地価が上がっているから収益性も高い」とは限らない。外国人・海外投資家も、円相場による割安感だけでなく、取得単価、賃料、空室、金利、将来の売却可能性を個別に評価する必要がある。2026年度から地価LOOKレポートは半期公表となり、次回は第2・第3四半期の動向がまとめて示される予定で、都市部の上昇基調がどこまで続くかが焦点となる。