44个监测地区全部上涨，没有持平或下跌地区

日本国土交通省6月26日公布2026年第一季度地价LOOK报告。2026年1月1日至4月1日期间，全国44个主要城市高度利用地区地价全部上涨，住宅和商业地区已经连续9个季度出现所有地区均上涨的情况。42个地区涨幅在0%以上、3%以下，另外两个商业地区涨幅达到3%以上、6%以下，分别是银座中央和品川站港南口。调查覆盖东京圈21个地区、大阪圈11个、名古屋圈4个以及地方圈8个，因此此次上涨并不只是东京核心区的局部现象，而是日本主要城市较为广泛的价格变化。

住宅连续16期全面上涨，商业地产也受到多种需求支撑

住宅地区已经连续16个季度全部上涨。国土交通省指出，交通便利、居住环境良好的地区，公寓需求继续保持稳定。商业地区则连续9个季度全部上涨，再开发项目、国内外游客带来的商铺和酒店需求，以及相对稳定的办公需求构成支撑。在大型车站和再开发地区，住宅、酒店、商业和办公项目可能同时竞争有限土地，因此土地取得价格不仅影响商业开发，也会进一步影响住宅项目成本。分析地价上涨背景时，不能只用住宅供应不足解释，还需要观察整个城市功能对土地的需求。

地价上涨并不等于房地产投资收益同步上升

对于已经持有房地产的业主，土地价格上涨有助于支撑资产价值和未来出售价格；但对于新买家，则意味着取得成本进一步提高。如果收益型房地产的买入价格上涨速度快于租金和NOI增长，投资收益率反而可能下降。因此，外国人和海外投资者除了观察日元汇率带来的价格感受，还需要分别评估买入单价、租金、空置、贷款利率和未来出售流动性。自2026年度起，地价LOOK改为半年发布一次，下一次第二、第三季度综合结果将成为判断日本主要城市土地价格能否继续保持全面上涨的重要数据。