23区で1万8218件、平均成約賃料13.2万円

東日本不動産流通機構が7月17日に公表した2026年4～6月の首都圏賃貸居住用物件の取引動向によると、東京23区の賃貸マンション成約件数は1万8218件、平均賃料は13.2万円、平均専有面積は33.96平方メートル、1平方メートル当たり賃料は3899円だった。同じ東京都でも23区以外は成約2242件、平均賃料8.7万円、1平方メートル当たり2371円で、地域による賃料水準の違いが大きい。掲載中の募集物件ではなく実際に成約した取引を基にしているため、賃貸投資や募集条件を考えるうえで市場の実勢を確認する材料となる。

港区24.6万円、千代田区20.7万円など都心で高水準

23区の中でも差は大きい。マンションの平均成約賃料は港区が24.6万円、千代田区が20.7万円、中央区が18.7万円、渋谷区が17.8万円だった。1平方メートル当たりでは港区5994円、千代田区5549円、渋谷区5227円、中央区4989円となる。単純な平均賃料だけでは面積差の影響を受けるため、投資家は月額賃料と平方メートル単価を両方見る必要がある。また同じ区内でも駅、築年、面積、設備、家具付きかどうかなどによって条件は大きく異なり、区平均を個別住戸の想定賃料としてそのまま使用することはできない。

海外オーナーは募集賃料より実効収入で採算判断

海外投資家が日本の賃貸マンションを購入する場合、販売資料では現在の賃料や想定賃料を基に表面利回りが示されることが多い。しかし実際のオーナー収入は空室期間、管理会社への委託費、入居者募集費、原状回復、修繕、設備交換などによって減少する。成約賃料統計は想定賃料の妥当性を確認する出発点になるが、最終的な投資判断では実際の運営費を差し引いたNOIを見る必要がある。特に海外居住オーナーは現地管理を委託するケースが多いため、賃料が高い港区などでも管理コストを含めた実効利回りを比較することが重要となる。