东京23区成交18218件，平均月租金13.2万日元
东日本不动产流通机构7月17日公布的2026年4月至6月首都圈住宅租赁数据显示，东京23区出租公寓实际成交18218件，平均月租金13.2万日元，平均面积33.96平方米，每平方米租金3899日元。东京都23区以外地区成交2242件，平均月租金8.7万日元，每平方米2371日元，显示同一东京都内部也存在明显价格差异。由于这项统计使用真正完成的租赁交易，而不是房地产网站上仍在招租的挂牌物业，因此更适合用来判断实际租赁需求和可实现租金。
港区24.6万日元，千代田区20.7万日元，核心区水平明显较高
东京23区内部差异更为明显。公寓平均成交租金中，港区为24.6万日元，千代田区20.7万日元，中央区18.7万日元，涩谷区17.8万日元。每平方米租金分别为港区5994日元、千代田区5549日元、涩谷区5227日元、中央区4989日元。只比较月租金会受到户型面积影响，因此投资者需要同时观察总租金和每平方米租金。同一个区内，不同车站、楼龄、户型面积、设备以及是否带家具，也会造成明显差别，不能直接把区平均租金作为某一套房的预计租金。
海外房东应根据实际净收入而不是挂牌租金计算收益
销售日本出租公寓的资料通常按照目前租金或预计租金计算表面收益率，但房东真正取得的现金流还要扣除空置、物业管理、招租、恢复原状、维修和设备更换等成本。真实成交租金可以帮助判断销售资料中的预计租金是否合理，但最终投资判断仍应以扣除运营费用后的NOI为基础。海外房东通常需要委托日本当地管理公司，因此即使港区等地区租金很高，也不能只看月租金额。把管理成本和运营费用扣除后的实际收益进行比较，才更接近真实投资结果。