J-REIT反映至5月决算，私募基金反映至4月
日本不动产证券化协会ARES于8月28日更新ARES Japan Property Index（AJPI）等房地产投资指标。根据AJPI官方页面，J-REIT数据已经反映至2026年5月决算期，私募房地产基金反映至2026年4月决算期。2025年11月以前为确定值，2025年12月至2026年5月属于速報值。AJPI以日本主要房地产投资主体实际运营资产为基础，与网络挂牌价格以及单一房产广告中的表面收益率不同，可以从机构投资市场角度观察日本实物房地产的投资表现。
机构指数有助于区分广告收益率与真实投资表现
面向个人投资者的日本整栋住宅或区分公寓广告，经常使用预计全年租金除以销售价格计算表面收益率。但真正的投资结果还需要考虑空置、物业管理、维修等运营支出，以及持有期间房地产价值的变化。AJPI等机构指数能够从市场层面对住宅、办公、商业、物流等不同房地产资产的投资表现进行比较。海外投资者购买日本大型收益物业时，也可以把卖方资料中的预计收益与机构市场实际表现相比较，从而判断项目使用的租金和收益假设是否过于乐观。
速報数据可能修改，不能把单月数据当作市场预测
ARES明确把2025年12月之后的数据列为速報值，随着新资料进入统计，数值仍可能发生变化。如果上市J-REIT之后更正有价证券报告等文件，部分确定值也有可能调整。因此，不能根据一次指数更新就断定日本房地产投资市场未来一定上涨或下跌。投资者可以把AJPI作为市场基准，但具体物业仍需要分别分析买入价格、实际租金、入住率、管理运营成本、融资利率、修缮计划以及将来出售时的买家数量。市场指数与单一项目的预计投资收益不能混为一谈。