日本住房市场已经不同于过去的超低利率时代

日本银行2026年的货币政策以无担保隔夜拆借利率约0.75%为重要基准，并在7月31日再次公布当期金融政策安排。与此同时，住宅长期固定融资成本也在上升。住宅金融支援机构数据显示，9月Flat 35在21至35年期限、融资比例不超过九成时的最常见利率为3.460%。日本房地产价格和投资收益在过去很多年都建立在极低融资成本之上，但2026年购房者已经不能忽视贷款利率变化。利率提高会降低可负担的贷款规模，也会提高投资者要求的回报率。

房价上涨与融资成本提高同时存在

值得注意的是，利率提高并没有立即造成日本核心地区地价下跌。国土交通省的主要城市地价监测仍显示上涨，这意味着建筑成本、租金、旅游需求、再开发以及土地供应限制等因素仍在支撑价格。因此投资者应完整计算贷款偿还、本金、空置率、运营费用和未来再融资条件，而不是简单用租金收益率减去贷款利率。即使海外投资者采用全现金购买，也应关注日本国内融资环境，因为未来接盘买家可能依赖贷款，其购买能力最终会影响资产出售价格和流动性。