东京23区平均8.7万日元，每平方米3134日元
东日本REINS 2026年4月至6月成交数据显示，东京23区出租公寓成交5212套，平均月租8.7万日元，平均面积27.89平方米，每平方米租金3134日元。东京都23区以外地区成交1707套，平均6.7万日元，每平方米2132日元。即使同属于东京都，23区和郊区的租金水平也存在明显差异，因此投资小型出租住宅时，不能只用“东京都平均租金”估算某一栋物业的收益。
埼玉6.2万、千叶6.0万、横滨川崎7.0万
首都圈其他地区中，埼玉县平均月租6.2万日元、每平方米1872日元；千叶县6.0万和1868日元；横滨川崎7.0万和2501日元；神奈川县其他地区6.3万和1893日元。东京郊区取得价格通常低于核心区，因此表面收益率有时看起来较高，但租金也更低。加上招租时间、租户更替、管理和维修成本后，不能简单得出“郊区收益率一定更高”的结论。
整栋公寓投资需要计算多套房同时空置的风险
海外投资者购买首都圈整栋出租公寓时，不能只用平均单间租金乘以总户数预测收入。如果物业高度依赖某所大学、工厂、办公区或单一车站，地区就业和人口变化可能同时影响多套房。另一方面，多户结构也可以分散一套房退租的影响。更合理的投资模型应结合REINS真实成交租金、当前入住率、续约情况、招租条件、恢复原状费用以及整栋建筑维修计划，并按照可持续入住率而不是永久满租来估算NOI。