44个监测地区全部上涨，没有持平或下跌地区

日本国土交通省6月26日公布2026年第一季度地价LOOK报告。2026年1月1日至4月1日期间，全国44个主要城市高度利用地区全部出现地价上涨，这是住宅和商业地区连续第9个季度所有调查地点均上涨。42个地区涨幅为0%以上、3%以下，另外2个地区处于3%以上、6%以下区间。调查范围包括东京圈、大阪圈、名古屋圈以及地方城市，因此本轮上涨并不是只发生在东京核心区。对于投资者而言，观察全国平均房价之外，还需要单独分析大型车站、再开发地区和土地利用强度较高区域的价格变化。

住宅连续16期全面上涨，商业地产也连续9期上涨

住宅地区已经连续16个季度全部上涨。国土交通省指出，交通便利、居住环境良好的地区，公寓需求仍然稳定。商业地区则连续9个季度全部上涨，商铺及酒店等需求继续构成支撑。在住宅、酒店、商业和办公项目共同竞争有限优质土地的城市地区，土地取得价格上涨容易进一步推高开发成本。对于已经持有房地产的业主，地价上涨可以支撑资产价值；但对新进入市场的购房者和开发商来说，则意味着更高的取得成本，因此同一项市场变化对不同市场参与者的影响并不相同。

海外投资者应把资产升值与实际投资收益分开判断

日本城市土地价格广泛上涨，可以作为市场需求仍有支撑的一个信号，但地价上涨并不等于投资收益一定提高。如果购买价格上涨速度快于租金和NOI增长，买入时的收益率反而可能下降，使用贷款还需要考虑融资利率。海外买家不能只根据日元汇率判断日本房地产是否便宜，而应把取得单价、实际租金、空置率、管理费用、借款条件和将来出售流动性放在同一投资模型中评估。自2026年度起，地价LOOK改为半年发布，下一次数据能否继续保持所有主要地区上涨，将成为判断市场趋势的重要观察点。