日本银行贷款基准利率明显提高

日本银行8月18日更新的主要银行最优惠贷款利率数据显示，长期最优惠贷款利率自8月12日起为年3.25%。2025年初该指标约为2%左右，说明日本中长期融资环境已经发生明显变化。短期最优惠贷款利率方面，主要银行采用最多的水平自8月3日起达到2.375%。此外，日本银行自6月以来引导无担保隔夜拆借利率在1.0%左右运行。需要注意的是，最优惠贷款利率并不等于每一笔住房贷款的实际执行利率，但可以反映银行整体贷款成本环境。

可贷款金额与可承受还款额需要重新计算

利率上升意味着相同贷款本金对应的月供增加，也可能影响银行愿意提供的贷款规模。日本的浮动利率、固定期限选择型以及全期固定住房贷款具有不同定价方式，各银行优惠幅度也不同，因此不能直接把3.25%的长期最优惠贷款利率当作具体住房贷款利率。不过，购房者已经需要从“长期超低利率”的假设转向包含利率波动的资金计划。对于投资物业而言，贷款利率提高还会缩小租金收益率与融资成本之间的利差。

非居民贷款条件差异更加明显

外国人和海外居民申请日本房地产贷款时，可选择的金融机构通常少于日本国内自住购房者，自有资金比例、物业用途、所在地、法人结构及居留身份都会影响贷款条件。因此，不能只根据一个“日本住房贷款平均利率”估算融资成本。投资者应同时比较实际执行利率、重新定价条件、固定期限、提前还款规则、银行手续费以及汇率风险。日本银行未来的货币政策和商业银行贷款态度，将继续影响2026年下半年住宅需求及杠杆房地产投资收益。