签约前说明和资产管理报告进一步增加
日本国土交通省于8月21日公布并实施“不动产特定共同事业法施行规则部分修改命令”。此次调整主要针对普通投资者参与房地产小额投资不断增加的市场环境。主要内容包括：增加可能影响投资者保护的情形、扩大合同成立前必须说明的事项、充实财产管理报告内容，以及增加从事电子交易业务的房地产事业者在网站等渠道必须公开的信息。国土交通省同时修改了监管注意事项和电子交易业务指南，部分规定设有过渡措施。
投资判断不能只看宣传收益率
不动产特定共同事业通常由经营者募集投资人的资金取得和运营房地产，再把收益分配给投资人。随着线上平台发展，小额参与日本房地产投资变得更加普遍。此次监管调整的重点，是让普通投资者在比较项目时不仅关注预计年化收益率和投资期限，还能够获得更多关于资产管理、经营结构和电子募集风险的信息。与直接购买房产不同，部分产品中投资者并不直接登记为底层房地产所有人，因此合同结构和运营方风险尤其重要。
非居民能否投资仍由各产品决定
对于希望投资日本小额房地产产品的外国人和海外居民，信息披露增加有助于比较项目，但并不意味着所有平台都接受非居民申请。实名认证、海外汇款、税务处理和居住地限制会因平台及产品而不同。新规也不是收益保证。投资者仍应核实底层房地产价值、租金假设、融资条件、优先和劣后资金结构、提前退出或转让规定，以及经营者自身的财务和运营信息。