2026年4月起申报范围扩大

日本财务省于2026年2月20日公布《外国汇兑交易等报告省令》修改内容，并从4月1日起扩大非居民取得日本不动产后的报告范围。修改涉及居住用途、非营利业务用途、自用办公室以及部分非居民之间的房地产取得等原有例外领域。财务省目前公布的制度说明指出，非居民取得位于日本的不动产，或者取得租赁权、地上权、抵押权等与不动产有关的权利时，符合规定的交易需要提交《取得位于日本的不动产或相关权利报告书》。

原则上取得后20日内报告，也可以委托代理人

对于属于报告范围的交易，原则上需要在取得后20日以内，通过日本银行向财务大臣提交报告。财务省明确说明，除非居民买方本人外，也可以由日本国内的居民代理人，包括房地产中介等代为办理，并可采用书面或在线方式提交。这一制度属于购买完成后的事后报告，并不等同于日本全面限制外国人购买房地产，也不是普通房地产交易普遍实行的事前审批制度。但如果属于申报对象却在交割后遗漏手续，就会形成合规问题。因此非居民买房时，除产权登记、税务和跨境汇款外，还需要单独确认外汇法报告义务。

外国国籍并不自动等同于“非居民”

海外买家最容易混淆的一点，是外汇法中的身份判断并不是只看国籍。在日本实际居住的外国公民与生活本拠在海外的非居民，可能适用不同处理。因此，“所有外国人购买日本房产都必须办理同样手续”并不准确。海外投资者在签约及交割前，应确认自己在外汇法上的居民身份、取得的是所有权还是其他不动产权利，并明确20日报告期限从何时开始计算。2026年申报范围扩大以后，完成房产交割后的20天已经成为不少非居民日本房地产交易的重要合规阶段。