原则上取得后20日内申报

根据日本财务省公布的《外汇及外国贸易法》相关制度，非居民在日本取得房地产，或取得抵押权、租赁权等与不动产有关的权利时，原则上必须在取得后20日内，通过日本银行向财务大臣提交规定的报告。除取得人本人外，也可以由居住在日本的代理人，例如房地产中介公司代为提交，并可选择纸质或在线方式办理。这一程序与买卖合同、付款和所有权登记属于不同的行政手续。

2026年4月起明确新的免除情形

财务省FAQ说明，2026年4月1日以后取得的房地产，在特定情况下可以免除申报。例如供非居民本人、其亲属或员工实际居住的住宅，用于符合条件的非营利业务的不动产，以及本人办公使用的不动产等。财务省同时明确，度假屋和第二住宅不属于居住用途免除范围。因此，是否需要申报并不是仅根据国籍判断，而是取决于是否属于“非居民”以及实际购买用途。

投资买家应把申报纳入交割流程

海外投资者购买出租公寓、一栋收益型物业或第二住宅时，应在签约和交割阶段就确认取得后的申报安排。即使由日本代理人提交，申报义务仍与取得人的交易有关。该制度并不是普遍禁止外国人购买房地产的许可制度，而是一项外汇法上的报告制度。具体交易仍应根据居住身份、购买目的和取得权利的类型使用最新官方表格进行判断。