原则上由买方承担预扣义务

根据日本国税厅规定，如果从非居民个人或外国法人购买位于日本境内的土地、建筑物等，支付转让价款的一方原则上必须按支付金额的10.21%预扣所得税及复兴特别所得税。适用对象不仅包括土地，也包括建筑物、附属设备和构筑物。即使买方是个人，原则上也可能承担预扣义务。不过存在一项重要例外：个人为本人或亲属居住目的购买，并且成交价不超过1亿日元时，可以不进行该项预扣。日本国内支付的预扣税原则上需在支付月份次月10日前缴纳。

10.21%不是卖方最终的转让所得税率

实践中最容易出现的误解，是把10.21%理解为“外国卖家的卖房税率”。实际上，这是在支付成交款时由买方从总价中先行扣除的预扣税，与卖方最终应缴的房地产转让所得税并不是同一个概念。最终转让所得需要根据取得成本、出售费用、持有期限等计算，之后可通过日本税务申报与已经预扣的税款进行结算。海外业主出售日本房地产时，应在签约和交割前确认税务居民身份，因为预扣会直接影响交割当天实际收到的资金。计算出售净收入时，应把预扣金额和最终税负分别处理。