原则上取得后20天内申报

根据日本财务省公布的制度说明，非居民取得日本境内房地产，或者取得抵押权、租赁权等特定房地产权利时，原则上必须在取得后20天内，通过日本银行向财务大臣提交《取得日本境内房地产或相关权利报告书》。使用的表格为“别纸样式第二十二”。报告不仅可以由取得人本人提交，也可以由日本居民身份的代理人或房地产仲介公司代为提交，并且除了纸质方式外还可以使用在线系统。

真正自住的部分交易可以免报

财务省填表指南列出了若干无需申报的情况，包括非居民本人、亲属或员工等实际居住用途取得的房地产。但指南明确指出，别墅或第二住宅如果只是用于短期停留，并不属于这一“居住用途”例外，因此仍可能需要申报。此外，用于特定非营利业务、本人办公室用途以及从其他非居民手中取得等情况也存在例外。最终是否需要申报，应根据买方的非居民身份和房地产实际用途判断。

申报制度不等于禁止外国人买房

外汇法的这一制度属于取得后的行政报告制度，并不是全面禁止非居民购买日本房地产。因此，需要把“外国人能否购买日本房地产”和“购买完成后需要履行哪些申报”区分开来。海外投资者购买出租公寓、整栋收益物业、土地或第二住宅时，除了准备汇款、签约和产权登记，还应提前判断是否需要提交样式22。由于20天期限从取得后开始计算，如果买家交割后很快离开日本，最好在交割前就确定由谁负责申报。