东京修订四项主要城市开发制度

东京都6月30日修订《新城市建设城市开发各项制度运用方针》及相关执行标准，并于7月1日起实施。相关制度包括设定再开发促进区的地区规划、高度利用地区、特定街区以及综合设计制度。这些制度可以针对提供公共开放空间等公共贡献的优质开发项目，放宽容积率和部分建筑形态限制。此次调整进一步明确提出，在城市开发过程中引导提供可负担住宅，并利用现有建筑存量体现地区特色。

住宅供给成为开发公共贡献的重要内容

在东京住宅价格和租金持续处于高位的背景下，大型再开发增加的建筑面积如何服务城市居民，正在成为政策重点。此次调整不是单纯鼓励增加楼面面积，而是希望把开发奖励与住宅供给以及地区公共价值结合起来。对开发商而言，获得额外容积率的收益，需要与提供公共设施或其他贡献产生的成本一起测算。同时，政策强调利用既有建筑，也可能使部分地区更多考虑改造、更新和街区整体活化，而不只是全面拆除重建。

海外投资者不能只按现有容积率估算土地价值

海外投资者评估东京开发用地或再开发项目时，不能只根据法定容积率判断未来建筑规模。通过城市开发制度获得额外容积率，需要满足具体规划、公共贡献及地区条件。如果项目中需要设置可负担住宅，住宅类型和运营条件也可能影响投资收益。此次政策调整并不会自动推高东京所有土地价格，但它使投资者更需要同时评估“额外开发权的价值”和“取得这些开发权所需承担的公共贡献成本”。