东京23区投资公寓价格创新高

LIFULL集团旗下健美家8月12日公布的2026年7月收益型房地产报告显示，东京23区投资用单套公寓平均挂牌价格达到3998万日元，为过去一年最高。全国范围内，单套公寓、一栋木造公寓和一栋公寓楼三类住宅型收益资产的平均价格同比仍保持上涨趋势，但月度变化开始出现地区差异。东京高流动性和租赁需求仍然吸引资金，但购买价格不断上升也可能压低租金回报率。

一栋公寓价格涨幅同样由东京领先

一栋公寓楼方面，首都圈平均价格环比上涨2.84%，东京23区则上涨7.36%，两者相差接近5个百分点。对于投资者而言，这种价格上涨不能等同于投资收益上升。如果资产价格上涨速度超过租金增长速度，表面收益率就可能下降。实际现金流还需要扣除空置、管理费、维修、税费以及贷款利息。

海外投资者还需计算汇率和退出价格

外国投资者的最终收益同时受到日元汇率影响。购买时的日元贬值可能降低外币成本，但出售时的汇率变化也会改变投资结果。车站距离、楼龄、物业管理、租约情况和长期修缮计划都会影响未来出售价格。在平均资产价格创高的阶段，比单纯追求表面收益率更重要的是同时计算长期持有成本和退出价值。