買主側に源泉徴収義務が生じる

国税庁によると、非居住者または外国法人から日本国内にある土地、建物などを購入し、その譲渡対価を支払う者は、原則として支払額の10.21％に相当する所得税・復興特別所得税を源泉徴収する必要がある。対象となる「土地等」には土地だけでなく、土地上の権利、建物、建物の附属設備、構築物も含まれる。法人だけでなく個人の買主も原則として源泉徴収義務者となるため、海外居住の個人オーナーから日本のマンションや一棟物件を購入する取引では、売買契約と決済手続きに直接関係する重要な制度である。

一定の居住用取引には例外

例外として、個人が自分または親族の居住用として土地等を購入し、譲渡対価が1億円以下の場合には、その個人買主に源泉徴収義務はない。したがって『1億円以下ならすべて不要』ではなく、買主の属性と購入目的の両方が条件になる。源泉徴収した税額は原則として支払月の翌月10日までに納付する。外貨で売買代金を支払う場合にも円換算して源泉徴収額を計算する必要があり、国税庁は原則として支払期日の電信買相場を用いる考え方を示している。

10.21％は売主の最終税額とは限らない

この10.21％は売買代金に対する源泉徴収であり、売主の最終的な譲渡所得税額を意味するものではない。実際の譲渡所得は取得費や譲渡費用、保有期間などによって計算され、非居住者が日本で申告を行う場面では源泉徴収済み税額との精算が生じ得る。このため、海外所有者が売却代金として受け取る決済時の手取り額は契約価格そのものより小さくなる場合がある。海外送金額や買替え資金を計画する際には、売買代金、源泉徴収、仲介手数料、登記費用等を分けて計算することが重要である。個別取引の税額判断は売主の税務状況によって異なる。