原则上由买方履行预扣义务

日本国税厅规定，如果向非居民个人或外国法人支付日本境内土地、建筑物等房地产的转让价款，支付方原则上必须按10.21%的税率预扣所得税及复兴特别所得税。这里的房地产不仅包括土地，还包括土地上的权利、建筑物、附属设备及构筑物。预扣义务不仅适用于公司买家，个人买家原则上也可能适用。因此，购买海外业主持有的日本公寓、整栋楼或土地时，这一规则直接影响交割金额。

1亿日元以下并不是自动免除

法律存在一项重要例外：如果个人买家购买物业供自己或亲属居住，并且成交价不超过1亿日元，该个人可以不履行10.21%的预扣义务。因此不能简单理解为“1亿日元以下都不用预扣”，住宅用途和买方身份也必须满足条件。已经预扣的税款原则上应在支付月份的次月10日前缴纳。如果使用美元、人民币等外币支付，也需要按照税务规则换算成日元计算预扣金额。

10.21%不是卖方最终税率

10.21%是针对支付价款的预扣，并不代表海外卖方最终需要承担的房地产转让所得税。最终应税所得还会受到原始购买成本、出售费用和持有期间等因素影响，非居民卖方在日本申报时可能需要对已经预扣的税款进行结算。因此，海外业主在交割当天实际收到的金额可能明显低于合同总价。准备把卖房资金汇往海外时，应分别计算成交价、预扣税、仲介费、登记相关费用及其他支出，而不能只以合同价格作为实际可使用资金。