国税庁が示す非居住者取引の基本制度

国税庁が2026年4月1日現在の法令に基づいて公表している説明によると、非居住者や外国法人から日本国内の土地等を購入し、その対価を国内で支払う場合、原則として買主が10.21％の所得税等を源泉徴収する必要がある。対象には土地だけでなく建物やその付属設備なども含まれる。源泉徴収義務は法人に限られず、個人の買主にも及ぶ。売主が外国籍であるという理由だけで判断するのではなく、税法上の居住区分が重要となる。

個人の居住用購入には例外

国税庁は、購入対価が1億円以下で、買主が個人として自己または親族の居住用に取得する場合には、源泉徴収を要しない例外を設けている。したがって、同じ非居住者からの購入でも、投資用物件と自己居住用住宅では取扱いが異なる可能性がある。法人が購入する場合や居住目的の条件を満たさない場合は、この例外を当然に適用できるわけではない。取引金額と購入目的を契約前に整理する必要がある。

国際取引では決済手続きに直結

非居住者が売主となる取引では、源泉徴収の対象となる場合、売主への支払額と税務署への納付額を区別して決済を設計する必要がある。源泉徴収は売主の最終的な譲渡所得税額そのものを意味するわけではなく、確定申告との関係も別途生じる。海外在住の所有者が日本の不動産を売却する案件では、税法上の居住区分、売買契約の内容、支払方法を含めた事前の整理が取引の円滑さを左右する。