国税厅明确非居民交易的基本规则

根据日本国税厅以2026年4月1日现行法律为依据公布的说明，购买非居民个人或外国法人持有的日本境内土地、建筑物等房地产，并在日本境内支付交易价款时，买方原则上需要按10.21%的税率预扣所得税等。该制度不仅涉及土地，也涵盖建筑物及相关附属设施。预扣义务可能适用于公司买方和个人买方。判断依据并非卖方是否拥有外国国籍，而是其在日本税法上的居民身份。

个人购买自住房存在特定例外

如果买方为个人，购买价格不超过1亿日元，并且房产用于本人或亲属居住，则可能符合无需预扣的法定例外。因此，即使卖方同样属于日本非居民，不同交易的税务处理也可能不同。公司购买房产或个人购买投资性物业，不能当然适用上述自住房例外。交易双方需要明确购买目的、交易金额以及买方身份。

跨境交易需要提前安排结算

当交易适用预扣税制度时，买方需要区分支付给卖方的金额与向税务机关缴纳的金额。预扣税款并不必然等于卖方最终应缴纳的房地产转让所得税，后续还可能涉及申报和税款结算。对于居住在海外的日本房产所有者，税务居民身份、合同支付条款和资金结算方式都会影响交易执行。上述制度属于一般税务信息，具体案件仍需依据实际事实和适用法律判断。