融資率9割以下で3.29％、9割超は3.40％

住宅金融支援機構が公表している2026年8月資金受取分の金利情報によると、新機構団信付きフラット35の借入期間21年以上35年以下では、融資率9割以下の金利範囲が年3.290％から5.570％で、最も多い金利は3.290％となった。融資率9割超では年3.400％から5.680％で、最頻金利は3.400％である。フラット20の融資率9割以下では最頻2.970％となっており、借入期間と融資割合で条件が異なる。金利だけでなく金融機関ごとの融資手数料も違うため、表示金利だけを比較して総負担を判断することはできない。

住宅価格が高いほど金利と自己資金の差が長期負担へ影響

数千万円規模の住宅購入では、金利差は月々の支払額だけでなく、20年、30年にわたる総返済額へ累積して影響する。また融資率9割を境に最頻金利が異なることから、頭金をどの程度用意するかも資金計画の一部になる。マンション購入では住宅ローン返済以外に、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険など継続的な支出が発生する。金融機関から借りられる上限額と、購入者が無理なく負担できる物件価格は同じではないため、住宅価格とローンだけでなく保有コストまで含めて計算することが重要となる。

フラット35を投資用不動産ローンと混同しない

フラット35は住宅取得を支援する長期固定金利型の住宅ローンであり、賃貸収益を目的に取得する一般的な投資用不動産の融資金利を示すものではない。海外投資家が日本の一棟マンションや賃貸用区分マンションを購入する際に、3.29％という数字をそのまま投資ローンへ当てはめることはできない。また外国人が日本で不動産を購入できることと、住宅金融機関の融資審査に通ることも別の問題である。実際の融資では居住状況、収入、自己資金、物件条件などを各金融機関が審査するため、購入前に適用可能な金融商品を区別して考える必要がある。