非居住者の日本不動産取得、2026年4月から外為法の事後報告対象を拡大

非居住者の不動産取得報告を4月から拡大

財務省は2026年2月20日に外為報告省令の改正を公布し、4月1日から非居住者による日本国内の不動産等取得に関する事後報告の対象を拡大した。現行制度では、非居住者が日本にある不動産またはこれに関する権利を取得した場合、原則として取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を日本銀行経由で財務大臣へ提出する。取得者本人のほか、日本国内の代理人が提出することもでき、オンライン提出にも対応している。

自己居住など一定の場合には報告不要

財務省FAQでは、2026年4月1日以降の取得についても一定の例外を設けている。例えば、非居住者本人、その親族または使用人その他の従業員の居住用として取得する一定の不動産に関する権利、本人の事務所用、非営利目的の業務遂行用などは報告不要となる場合がある。一方、別荘やセカンドハウスは「居住用目的」の免除には該当しないと明記されている。物件の用途や取得する権利によって取扱いが異なるため、単純に「外国人の住宅購入はすべて免除」と理解することはできない。

購入契約だけでなく決済後のコンプライアンスが重要に

海外投資家の日本不動産購入では、売買契約、送金、本人確認、所有権移転登記に注目が集まりやすいが、取得後の行政報告も取引実務の一部となった。特に非居住者が投資用マンション、収益物件、別荘などを取得する場合は、報告義務の有無と期限を決済前から整理しておく必要がある。外為法上の「非居住者」は国籍ではなく居住性を基礎とする概念であり、日本国籍者でも非居住者となる場合がある。外国人・日本人という区分だけで判断せず、取得者の居住性と物件用途を確認することが重要だ。