居住用不動産なども報告対象へ
財務省は2026年2月20日に外国為替関係の報告省令を改正し、4月1日から非居住者による日本国内の不動産取得に関する事後報告制度を拡大した。改正では、非居住者が居住用、非営利目的の業務用、事務所用として日本国内の不動産を取得する場合を新たに報告対象へ追加。また、他の非居住者から日本国内の不動産またはそれに関する権利を取得する一定の取引についても対象を広げた。
「外国人」ではなく非居住者かどうかが重要
実務上注意したいのは、制度が単純に国籍だけで線引きされているわけではない点だ。外為法では居住者・非居住者という区分が重要で、日本国籍でも海外生活の状況によって非居住者となる場合があり、外国籍でも日本での生活実態等によって居住者となる場合がある。したがって「外国人だから必ず同じ報告が必要」「日本人だから不要」と単純化することはできない。取引時点の居住性と取得内容を確認する必要がある。
海外購入者は契約後の手続きまで準備を
日本の不動産購入では売買契約、決済、所有権移転登記だけで手続きがすべて終わるとは限らない。非居住者には外為法の報告、税務、物件管理など購入後に必要となる実務がある。今回の改正は日本不動産の外国人取得そのものを禁止する制度ではなく、取引情報を把握するための報告制度の拡大である。海外投資家は購入前に、自分が制度上の非居住者に該当するか、取得目的や相手方を含めてどの報告が必要になるかを確認しておくことが重要だ。