非居住者の日本不動産取得、外為法で20日以内の事後報告　4月から対象拡大

2026年4月から報告対象を拡大

財務省によると、外国為替及び外国貿易法に基づき、非居住者が日本国内の不動産または抵当権、賃借権など一定の権利を取得した場合、対象取引について取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を日本銀行経由で財務大臣に提出する必要がある。2026年2月20日に公布された改正省令は4月1日に施行され、従来一部が報告対象外だった居住用、非営利業務用、事務所用の不動産取得や、他の非居住者からの取得などを事後報告対象に追加した。制度の対象は「外国籍かどうか」ではなく外為法上の居住者・非居住者区分を基準とする。

仲介会社など居住者代理人も提出可能

財務省の制度案内では、報告書は取得者本人だけでなく、居住者である代理人、例えば不動産仲介業者等が提出することもでき、書面に加えてオンライン提出も可能とされている。海外投資家の実務では、売買契約、決済、所有権移転登記が完了した後も手続きが残るため、決済チェックリストに外為法報告を組み込む必要がある。すべての外国人購入者が同じ扱いになるわけではなく、日本に居住する外国籍の人が外為法上「居住者」に該当する場合などは前提が異なる。国籍と税務居住者、外為法上の居住者区分も別概念であるため、個別取引では該当性を確認することが重要だ。