利率上升尚未导致核心城市地价普遍下跌
2026年的日本房地产市场说明，利率与资产价格并不一定简单反向变化。日本银行维持无担保隔夜拆借利率约0.75%的政策环境，而国土交通省第一季度主要城市地价LOOK监测的44个地区却全部上涨。住宅地受到公寓需求支撑，商业地则受到酒店、商业、办公和再开发需求推动。一般而言，利率上升会提高借款成本并提升投资者要求的回报率，但在供应有限、租金上涨的核心地区，价格调整可能出现滞后。
房地产收益率与借款利率之间的空间越来越重要
对收益型房地产而言，如果物业收益率与贷款利率之间的差距缩小，使用杠杆的投资者现金流会受到压力。如果资产价格不下降，就需要依靠租金上涨或增加自有资金才能维持回报。即使采用现金购买的海外投资者也不能完全忽略这一变化，因为日本国内买家的融资能力最终会影响未来出售时的接盘力量。2026年下半年需要同时观察租金、资本化率、住房贷款及银行房地产融资政策，而不仅是地价。