成交连续4个月减少，库存连续5个月增加
东日本不动产流通机构8月10日公布的2026年7月数据显示，首都圈二手公寓成交3638套，同比下降8.6%，连续4个月低于去年同期。库存达到47151套，同比增长5.5%，连续5个月增加。每平方米平均成交价84.17万日元，同比下降1.5%；平均成交总价5267万日元，同比下降0.7%。不过，与6月相比，每平方米成交价上涨1.9%，总价上涨1.1%，因此不能只根据同比数字就认定整个市场已经进入持续下跌阶段。
新挂牌和库存价格仍明显强于实际成交价格
7月新挂牌物业每平方米平均价格117.86万日元，同比增长20.4%，库存物业每平方米平均价格118.30万日元，同比增长28.2%。新挂牌平均总价6834万日元、库存平均总价6866万日元，而实际成交平均总价为5267万日元。由于不同统计项目中的物业构成并不相同，不能把这一差距简单理解为平均议价折扣。不过，卖方希望价格与真正能够完成交易的市场价格并没有沿着完全相同的轨迹变化，这一点值得注意。
海外买家应区分网络挂牌价格和真实成交价格
海外买家通过日本房地产网站看到的首先是正在出售的挂牌价，而不是最终成交价。7月数据进一步说明，投资判断需要使用相同车站、接近楼龄、面积和建筑档次的近期成交案例。卖方则需要同时观察附近库存数量和竞争物业降价情况。当前平均成交价格同比略降，而库存价格仍明显上涨，因此很难简单把市场概括为“上涨”或“下跌”。2026年下半年更值得关注的是库存增加是否进一步影响成交时间和实际议价水平。