5月二手住宅交易量继续走弱
日本国土交通省8月31日公布2026年5月二手住宅销售量指数。独栋住宅和公寓合计的季节调整指数为125.0，较4月下降3.5%；剔除建筑面积不足30平方米公寓后的合计指数为114.3，下降2.9%。其中，独栋住宅指数为124.6，环比下降3.4%；公寓为124.2，下降4.4%。4月合计指数也曾环比下降1.3%，因此从春季数据看，市场实际交易量出现连续降温迹象。不过，该指数以2010年平均水平为100，目前绝对水平仍高于长期基准。
价格上涨不等于成交量同步增加
日本房地产新闻往往集中于东京核心区域高价成交，但投资判断应把价格与流动性分开观察。5月剔除30平方米以下小型公寓后的公寓指数仍下降4.1%，说明交易量下降并非单纯由投资型单间公寓造成。由于该指标属于全国数据，东京23区、大阪、地方核心城市及郊区市场可能存在明显差异。海外买家在分析具体项目时，应同时参考所在区域实际成交数量、库存水平以及挂牌价与最终成交价之间的差异。
海外投资者更应关注未来出售能力
对于非居民投资者而言，汇率和表面租金回报率并不是全部。成交量转弱时，卖方挂牌价格未必马上下降，但出售周期、议价空间和未来退出难度可能发生变化。因此，以投资为目的购买日本二手住宅时，需要确认目标区域究竟有多少同类型物业能够持续成交。接下来应重点观察6月以后指数是否反弹，以及公寓交易量下降是否延续。在日本利率水平较过去上升的环境下，买方融资能力与卖方价格预期之间的差距，可能成为影响下半年成交活跃度的重要因素。